Hypoteční sazby rostou už několik měsíců v řadě a dostaly se nejvýše za poslední dva roky. Ceny nemovitostí kvůli tomu zatím nijak dramaticky neklesají. Mění se ale průběh samotného prodeje. Kupující si víc počítají, déle se rozhodují a rozdíly mezi jednotlivými zájemci jsou větší než dřív. Pro prodávajícího z toho plyne jediné doporučení: připravit prodej tak, aby se financování kupujícího neřešilo až na poslední chvíli.
„Zájemců na trhu neubylo tolik, jak se občas píše. Změnilo se hlavně to, kolik z nich má financování opravdu dojednané. A to se ukáže až ve chvíli, kdy jde o konkrétní nabídku,“ říká Jan Kindl z berounské realitní společnosti Domov.
Vyšší splátka posouvá hranici, na kterou kupující dosáhne
Průměrná nabídková sazba hypoték se během letošního léta dostala nad pět procent. U úvěru v řádu milionů korun to znamená rozdíl ve splátce ve vyšších stovkách až tisících korun měsíčně oproti jaru. Část kupujících proto posunula svůj rozpočet o několik set tisíc dolů.
Neznamená to, že přestali kupovat. Spíš se přesouvají k menšímu bytu, do jiné lokality nebo k nemovitosti, u které nepočítají s okamžitou rekonstrukcí. Poptávka se tedy nevytratila, jen se přeskupila.
Banky posuzují žadatele individuálněji
Vedle výše sazeb se změnil i způsob, jakým banky nastavují podmínky. Víc než dřív záleží na příjmech, výši vlastních zdrojů a na tom, jaké další závazky žadatel má. Dva zájemci s podobným příjmem tak dnes mohou dostat výrazně odlišnou nabídku.
Od dubna 2026 navíc platí přísnější doporučení České národní banky pro takzvané investiční hypotéky, tedy úvěry na třetí a další obytnou nemovitost nebo na byt pořizovaný k pronájmu. U nich banky zpravidla financují maximálně sedmdesát procent hodnoty nemovitosti a přísněji hlídají celkové zadlužení žadatele. U hypoték na vlastní bydlení se limity neměnily.
„U menších bytů, o které se dřív ucházeli i drobní investoři, je proto poptávka jinak složená. Nemusí to znamenat horší cenu, ale často jiného kupujícího a jiný postup při prodeji,“ doplňuje Kindl.
Prověřené financování je dnes důležitější než pořadí nabídek
Nejvyšší nabídka nemusí být zároveň nejjistější. Než prodávající nabídku přijme, vyplatí se vědět, jestli má zájemce alespoň předběžné posouzení od banky nebo hypotečního specialisty, kolik má vlastních zdrojů a zda není celý obchod závislý na prodeji jeho stávající nemovitosti.
Rozdíl mezi zájemcem s vyřízeným financováním a zájemcem, který teprve obchází banky, může být několik týdnů. V horším případě to znamená, že se nemovitost po měsíci vrací do nabídky a prodej začíná znovu.
Termíny v rezervaci by měly odpovídat realitě
Schvalování úvěru dnes zabere víc času než v období levných hypoték. Banky si častěji vyžádají doplňující podklady a pozorněji se dívají na odhad nemovitosti. Lhůty v rezervační smlouvě proto mají být splnitelné. Příliš krátký termín vytváří zbytečný tlak a stejně se obvykle prodlužuje, příliš volný zase drží nemovitost mimo trh déle, než je nutné.
Připravená nemovitost dnes rozhoduje víc než dřív
Když kupující počítá s vyšší splátkou, chce přesně vědět, do čeho jde. Zajímá ho stav nemovitosti, výše měsíčních nákladů, energetická náročnost, plánované opravy v domě i to, jestli ho po nastěhování nečekají další velké výdaje.
Dobře doložené informace proto nejsou jen formalita. Zkracují dobu rozhodování a snižují riziko, že se kupující v průběhu jednání stáhne nebo začne dodatečně vyjednávat o ceně.
Na Berounsku hraje roli hlavně dojezd a typ nemovitosti
Vyšší sazby se neprojevují všude stejně. V lokalitách s dobrou dostupností do Prahy zůstává poptávka silná, protože kupující řeší i náklady na dojíždění a čas. Citlivější bývají starší rodinné domy, u kterých kupující počítá s rekonstrukcí. Ta se dnes financuje dráž a promítá se do nabídnuté ceny.
„Vyšší sazby prodeje nezastavily. Prodloužily ale dobu, za kterou se najde kupující, který má financování skutečně zajištěné. Čím dřív má prodávající jasno v ceně, podkladech i postupu, tím méně ho tenhle rozdíl trápí,“ uzavírá Jan Kindl z Domov Reality.
Podzimní trh tedy není o tom, jestli se prodává, ale jak. Realisticky nastavená cena, připravené podklady a prověřený zájemce dnes rozhodují víc než v době, kdy byly hypotéky levné a kupující ochotnější přistoupit na téměř jakékoli podmínky.
